Article Vers une nouvelle ère pour l’investissement immobilier ?

Par Christophe Kadi, Chief Operating Officer de Unik Capital et expert en gestion d’actif financiers dédiés aux institutionnels.

Article publié le 24 février 2019 dans le magazine AGEFI Luxembourg.

L’investissement immobilier connait un essor sans précédent depuis ces dix dernières années, que ce soit par le biais de fonds d’investissements alternatifs ou d’autres véhicules dédiés. Appréciés largement pour la capacité de financement qu’ils offrent aux projets immobiliers d’envergure, ils ont bénéficié d’un cadre réglementaire favorable et d’un appui fiscal qui les rendent attractifs. Ainsi, le véhicule d’investissement immobilier traditionnel, régulé ou non, est créé à l’initiative d’un ou plusieurs projets immobiliers qui présentent un besoin en financement. Le General Partner se charge ensuite d’animer un réseau de distribution de professionnels agréés visant à démarcher des investisseurs professionnels. Ainsi, c’est le packaging et la force de vente qui font la différence dans le succès commercial d’un fonds immobilier.


Un essor remarquable soutenu par la réglementation

La Directive pour la Gestion des Fonds d’Investissements Alternatifs (‘AIFMD’) a donné un réel coup de pouce aux fonds d’investissements alternatifs et en particulier immobiliers. Les obligations réglementaires dictées par la Directive, vécues au premier abord comme une contrainte de par les contrôles et le reporting qu’elles imposaient, ont rapidement fait place à une évidente opportunité : le passeport Européen. En effet, la distribution transfrontalière a permis, pour ces fonds régulés, de largement faciliter le financement des investissements et d’augmenter notablement la taille des fonds. Ils ont pu, dès lors, bénéficier d’économies d’échelle.

Les fonds d’investissements immobiliers ont ainsi largement participé au développement du paysage urbain de multiples régions et à la réhabilitation de nombreux quartiers. La Directive a permis d’élargir de manière significative la cible d’investisseurs potentiels. Longtemps l’apanage des seuls grands investisseurs institutionnels tels que compagnies d’assurances, collectivités locales ou la Caisse des Dépôts et Consignations, ces fonds touchent désormais une clientèle beaucoup plus vaste en quête de diversification de ses investissements à long terme. Au-delà d’un couple rendement / risque perçu comme favorable, l’attrait fiscal est toujours bien présent, dans la mesure où ces produits sont en dehors du champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, les gestionnaires de fortune s’y intéressent de près.

Des compétences pointues pour mener le changement

Dans cette gestion de fortune post-AIFMD, il ne s’agit plus simplement de gérer le patrimoine immobilier personnel ou familial du client. L’immobilier y est désormais considéré comme un véhicule d’investissement à part entière, concurrençant largement les produits traditionnels d’assurance ou d’investissement en valeurs mobilières. Ces investissements immobiliers se veulent même facilement titrisables. Ils ont désormais en main tous les atouts pour faire valoir au plus grand nombre leurs rendements souvent attractifs dans des conditions normales de marché.

C’est une certitude pour l’équipe Unik Capital et sa CEO Sylvie Proia, forte d’une expérience de vingt-cinq ans en immobilier professionnel et co-fondatrice de plusieurs fonds d’investissement immobiliers dont le fonds d’investissement immobilier ‘’Mercuriem’’ à Luxembourg. Mercuriem, focalisé sur la sélection et la gestion d’actifs immobiliers du type bureaux et locaux commerciaux en Allemagne, a atteint son objectif de collecte et est désormais fermé à la souscription. Sylvie a souhaité lancer un nouveau fonds d’investissement (Unik Fund) et faire évoluer sa stratégie dans le sens d’une diversification sectorielle et géographique en Europe. Pour assurer la cohérence de la gamme et le succès du lancement de ses produits innovants, elle s’est entourée des compétences solides de profils complémentaires au sien. Son équipe dirigeante au sein d’Unik Capital compte désormais les vingt ans d’expérience en Gestion de Fortune et Private Equity de son associé Christoph Tunkl et l’expertise en gestion d’actif financiers dédiés aux institutionnels de son Directeur Opérationnel. La palette de compétences est complétée par Florence Benoît, spécialisée en gestion patrimoniale et gestion de fortune depuis vingt-cinq ans. Le savoir-faire de ces spécialistes s’articule donc autour des trois pôles de compétences que sont la gestion d’actifs immobiliers, la gestion de fortune et l’ingénierie financière.


Un virage à 180 degrés vers des produits « à la carte »

Sylvie et son équipe l’ont bien compris : « L’excellence dans les véhicules d’investissements immobiliers viendra d’un suivi constant et de la compréhension des besoins des investisseurs », explique-t-elle. L’objectif prioritaire de Unik Capital vise une pérennité de la performance des solutions conçues et développées par ses équipes. Les lancements de produits s’accompagnent d’un support efficace de partenaires spécialisés pour encadrer le projet d’une gouvernance solide, dans l’intérêt des investisseurs. Dès lors, l’équipe a mis en œuvre un changement de focus dans la façon de concevoir les fonds immobiliers et les produits d’investissements. « Il fallait partir du marché, découvrir les besoins et les attentes des investisseurs en collaboration avec notre réseau de partenaires pour leur proposer les investissements les plus pertinents. C’est seulement ainsi que nous concevons notre offre de solutions, en amont de tout montage produit », affirme Sylvie, qui poursuit. « Nous avions à cœur de donner accès à la promotion immobilière à des catégories d’investisseurs professionnels de la gestion de fortune au-delà des seuls professionnels du secteur. Pour cela, nous nous sommes appuyés sur l’expertise de nos partenaires sociétés de gestion et banque dépositaire, pour entourer nos projets de toute la gouvernance nécessaire. »

Il y a plusieurs dimensions dans cette identification des attentes en matière d’investissements immobiliers. La première consiste à analyser des critères objectifs tels que la durée présumée de l’investissement, le rendement souhaité, le type de risque accepté, les modalités de perception des revenus, qu’ils soient à l’échéance de l’investissement ou répartis en versements périodiques. Par ailleurs, et c’est la partie qui nécessite une expérience solide et une fine psychologie, il existe de nombreux critères subjectifs. « Les investisseurs ont, classiquement, des préférences marquées ou plus subtiles pour des investissements couvrant certaines zones géographiques, tenant compte ou non d’éléments de stabilité géopolitique. Désormais, des facteurs climatiques, écoresponsables ou liés au développement durable deviennent prépondérants dans leurs arbitrages. Les investisseurs veulent devenirs acteurs du futur de la planète par le biais de leurs choix d’investissement. C’est incontournable ! », relate Sylvie.

C’est ainsi que plus aucun produit n’est conçu sans avoir scrupuleusement vérifié qu’il correspondait aux attentes des investisseurs. Or, on constate que cette démarche préalable, bien loin d’être une contrainte, devient le facteur clé de succès pour le projet immobilier. « En effet, non seulement cette analyse garantit un financement fluide et solide, mais aussi, il se trouve que les critères, autant objectifs que subjectifs, des investisseurs correspondent à de vrais leviers pour la valorisation future de l’investissement ! Au final, tout le monde est gagnant », apprécie Sylvie.

Une fois le projet ainsi initié, l’activité de recherche de Unik Capital se concentre sur l’identification des bons investissements et projets. « Il est crucial, pour cela, de compter dans ses équipes des experts en immobiliers qui ont accès à une grande variété d’investissements potentiels. Nos gestionnaires bénéficient d’un accès privilégié à un sourcing diversifié dans toute l’Europe, aussi bien dans la construction, la rénovation et même le ‘off-market’ », souligne Sylvie qui ajoute « c’est ainsi que nous avons identifié dans l’immobilier Luxembourgeois un vivier d’investissements particulièrement attractifs pour nos fonds et nos autres produits récemment constitués ».


Le Luxembourg : un choix évident

Grace à sa stabilité politique, sa croissance économique et sa résistance à la crise de 2008, le Luxembourg a vécu une évolution remarquable de ses indicateurs immobiliers et la tendance ne cesse de s’accentuer. Dans ce pays où, indéniablement, le principal moteur de ce dynamisme est le secteur financier, d’autres secteurs d’activité ont démontré une compétitivité surprenante, que ce soit dans l’industrie, les services spécialisés, les services de supports et administratifs... Il en résulte une croissance démographique de l’ordre de 20%1 depuis 2010 et surtout, une demande en logements qui n’est satisfaite que partiellement, provoquant une hausse des prix au mètre carré des logements neufs de près de 100% depuis 2005 ! Et cette tendance est encore plus flagrante pour l’immobilier de bureaux qui a présenté une augmentation des prises en occupation de plus de 18% en 2018 par rapport à l’année précédente2. Ces chiffres, alliés à une excellente solvabilité des locataires et un taux de vacance le plus faible d’Europe3 en font un gisement d’investissement plus que séduisant.

Unik Capital a ainsi conçu ses quatre lignes de métier conjuguant des solutions d’investissements exclusives et des services haut gamme en immobilier, répondant aux souhaits des nouveaux types d’investisseurs de la gestion de fortune au sens large, en fonction de leur horizon d’investissement, de leur appétence au risque, de la forme des versements attendus. Unik Yield s’adresse à des investisseurs en recherche de rendement et leur donne accès à une sélection d’actifs sur les marchés immobiliers matures dans toute l’Europe, assortis de loyers récurrents et d’une revente à terme des actifs. Unik Value Add est une gamme de placements immobiliers, sélectionnés pour le potentiel de création de valeur, axés principalement sur la transformation des biens et la promotion immobilière. Unik Bond offre un accès privilégié à la dette privée immobilière de type « Premium », particulièrement attractive dans un environnement de taux d’intérêt faibles. Pour ceux qui souhaiteraient lancer leur propre structure d’investissements immobiliers, Unik Capital propose même une offre « white labelling » globale, Unik Solutions, prête à accueillir tous types d’investissements immobiliers4. Chaque solution reçoit un accompagnement sur mesure pour le sourcing des biens. Enfin, dès que la structure s’y prête comme pour notre fonds alternatif Unik Fund, elle bénéficie de la gouvernance et du contrôle des risques apportés par une société de gestion spécialisée en fonds alternatifs qui analyse et valide chaque proposition d’investissement en amont de la transaction, et de l’expertise en conservation des actifs et valorisation de notre partenaire dépositaire. « C’est ainsi que nous encadrons, dans le respect de la réglementation, cette gamme innovante et diversifiée d’investissements immobiliers. Cette approche rencontre le succès auprès des nouveaux investisseurs, plus que jamais séduits par ces solutions », conclut Sylvie.


Des ailes pour la croissance

Bien loin de la promotion immobilière traditionnellement dédiée à des professionnels du secteur, la démarche disruptive adoptée par Unik Capital alimente la vague déferlante des nouveaux véhicules d’investissements immobiliers en élargissant l’accès à l’investissement. Quand les professionnels de l’immobilier, vecteurs de ce changement, repensent leur organisation, ils s’appuient sur des experts avant tout centrés sur les clients et les investisseurs, pour adopter une démarche plus que jamais agile. Forts de ce nouveau paradigme, les investissements immobiliers, qui ont jusqu’alors bénéficié de la croissance, ne s’apprêtent-ils pas à devenir eux-mêmes le pilier de la croissance du futur, s’inscrivant parfaitement dans un contexte de développement écoresponsable et durable ?

1 Source : STATEC 2018
2 Source: JLL 2019
3 Source : PWC, Julius Bear Report / Wealth
4 Pour plus d’informations : http://www.unikcapital.lu

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