Article Les opportunités d’une métropole en devenir

Par Christophe KADI, Directeur Opérationnel, Unik Capital Solutions dans AGEFI Luxembourg - Février 2020

Récemment qualifié d’«Eldorado Européen» des investissements immobiliers, le Luxembourg attire les fonds d’investissements alternatifs qui recherchent un environnement politicoéconomique stable et des perspectives de croissance en capital attrayantes. Dans ce panorama, certains acteurs ont identifié des opportunités innovantes pour accompagner des projets phares Européens.

Le Luxembourg n’en finit pas d’étonner ses voisins par son dynamisme. A l’heure où d’autres subissent des mouvements sociaux, des incertitudes politiques et économiques, le Grand-Duché affiche une mine éclatante entre croissance et innovation. Jusqu’alors discret, il suscite désormais l’intérêt des grandes enseignes issues des pays limitrophes.

De nombreux acteurs économiques, notamment français, l’ont pointé sur la carte comme un lieu d’implantation de premier choix. C’est ainsi qu’en fin d’année dernière, les rues piétonnes du centreville de Luxembourg ont assisté à l’ouverture du multimarque phare venu de France, les Galeries Lafayette. Pour les accompagner dans le bâtiment somptueux du tout nouveau Royal Hamilius, la FNAC et Décathlon s’installent aussi pour la première fois dans le pays.

Le magazine français Challenges se penchait, au mois de janvier, sur le boom de ce pays qui «n’en finit plus de grandir». Citant parmi ses sources la Statec, la ville de Luxembourg, le FMI et Luxembourg for Finance, il égrainait les bons résultats du pays. Celui-ci compte désormais plus de 119 000 habitants dans la capitale (près de 614 000 dans tout le Grand-Duché), soit une augmentation de 30% en dix ans. Il affiche une croissance annuelle du PIB de 3% par an depuis 2013, un chômage de transition de seulement 5,3% équivalant à un quasi-plein-emploi et accueille enfin la relocalisation de 58 institutions financières depuis le referendum sur le Brexit. Présentant un solde migratoire excédentaire chaque année, le Luxembourg se caractérise par une pénurie structurelle de logements neufs. Naturellement, ce déficit soutient une croissance des prix au mètre carré, intéressante dans une optique d’investissement.

Des perspectives d’investissement attrayantes

De multiples fonds d’investissement immobilier l’ont compris et ils sont nombreux à se lancer désormais dans le pays, accompagnant le développement en logements, structures de bureaux et de commerce mais aussi en infrastructures. Effectivement, cet élan n’a jamais été aussi fort sur ce territoire dont le paysage se modifie de jour en jour pour mieux accueillir et satisfaire ses habitants, de plus en plus nombreux et exigeants. Travaillant, dans leur grande majorité, dans les secteurs des services, de la finance ou des nouvelles technologies, les actifs sont demandeurs de mobilité, d’équipements technologiques et de services en tous genre, principalement dans les domaines du confort, des loisirs et de la santé. Jouissant d’un pouvoir d’achat parmi les plus élevés d’Europe, ils sont sans conteste parmi les premiers consommateurs et nourrissent ainsi le dynamisme de l’économie.

Néanmoins, comme le montre le paysage parsemé de sites de constructions et d’engins de chantier servant les très nombreux projets d’infrastructure, le pays est encore en pleine mutation. Dès lors, on ne concentre plus l’analyse sur Luxembourg-ville uniquement, autrefois centre stratégique concentrant la majeure partie de l’activité. Dans ce cœur névralgique, les prix au mètre carré des logements et des locaux commerciaux culminent, limitant ainsi, de fait, leur potentiel de croissance en capital.

Penser en dehors de la Ville

Tout ceci ne serait pas réellement réjouissant dans une perspective d’investissement s’il n’y avait pas la possibilité de penser «hors de la boîte», ou plutôt, ici, hors de la ville. Désormais, l’agglomération s’étend. Les infrastructures accompagnent son développement tentaculaire et la frénésie a bel et bien gagné d’autres villes du Grand-Duché, considérées jusqu’alors comme secondaires. La mobilité est le premier mot d’ordre et s’accompagne d’améliorations concrètes. Le tramway, solution fiable, écologique et peu polluante, entend régler un certain nombre de soucis de circulation intra-muros, alors que des lignes de train joignant le nord au sud et à l’ouest du pays assurent désormais des communications plus fluides à qui veut éviter les embouteillages. Des centres commerciaux d’envergure et des supermarchés plus modestes voient le jour, encouragés par l’essor démographique, lui-même renforcé par les exils des établissements financiers d’Outre-Manche. Dans cette croissance et cette amélioration sensible des infrastructures et de la mobilité, toutes les régions ne sont cependant pas toutes logées à la même enseigne. Ces écarts se reflètent d’ailleurs dans les évolutions des prix au mètre carré des habitations neuves autant que dans l’ancien.

La vallée de l’Alzette et le Sud, un pôle de développement à l’échelle Européenne

La palme des perspectives de développement au sein de la métropole du Luxembourg revient au Sud et au bassin d’Esch-sur-Alzette. Après le transfert du Centre de Recherche «Gabriel Lippmann», l’avènement du centre commercial de Belval, l’implantation de l’université UNI à proximité de la célèbre salle de spectacles Rockhal, la traction des établissements financiers qui ont eu le flair de s’implanter dès la première heure, comme Royal Bank of Canada (RBC Treasury & Financial Services) ou Pictet Technology et les institutions axées sur l’innovation telles que LuxInnovation, c’est au tour du secteur très porteur de la santé de bénéficier d’investissements majeurs dans cette zone, avec la construction d’un hôpital universitaire, le futur Südspidol. Notons que cette envolée de la région d’Esch n’est pas due au hasard.

En effet, Esch fait partie des projets de développement urbain phares sélectionnés à l’échelle Européenne et bénéficie, à ce titre, d’investissements conséquents pour porter cet essor. Il s’agit de l’initiative d’Agora, un projet national issu d’un partenariat public-privé entre l’État Luxembourgeois et le groupe ArcelorMittal (ex-Arbed), et fondé fin 2000 dans le but de réhabiliter les anciens sites sidérurgiques du sud du Luxembourg.

Partant d’un prix au mètre carré bien inférieur à celui de Luxembourg-Ville, Esch-Sur-Alzette et ses alentours n’en offrent pas moins des perspectives de croissance en capital séduisantes. Cet attrait, Unik Capital Solutions l’a bien perçu, l’anticipant même depuis le lancement de ses différentes solutions d’investissement immobilier en 2018, dont Unik Fund (promotion immobilière et marchand de biens). Les experts de cette société, dont les décisions d’investissement sont le fruit d’analyses minutieuses au regard de plus de vingt ans d’expérience en immobilier, ont exploré en profondeur les atouts de cette région.

Porter le développement via une stratégie d’analyse à 360° signée Unik Capital Solutions

La solution Unik Fund, pour ses investissements au Grand-Duché, a naturellement privilégié des localisations en devenir, afin de rechercher, au travers des différents projets, une croissance en capital supérieure à celle attendue dans des zones déjà matures. La ville de Luxembourg, point d’attraction immobilière et de développement historique, est en train de s’étendre à un rythme soutenu. D’autres zones particulièrement dynamiques permettent ainsi une accession à la propriété à des prix inférieurs à ceux pratiqués au centre-ville. Naturellement, la vallée de l’Alzette est étudiée.

Au centre des analyses, Unik Capital Solutions prend en considération l’ensemble des phénomènes de développement. Basés au Luxembourg, ses analystes sont très attentifs aux moindres évolutions de marché, étudient les transferts d’investissements et élaborent plusieurs dossiers qui répondent à ces estimations et prévisions. Il s’agit d’études sur plusieurs années, permettant à Unik Capital Solutions de constater que leurs précédentes anticipations se sont confirmées. Actuellement, le développement qui avait touché Gasperich sur la fin des années 2010 paraît s’étendre vers la région d’Esch. Le premier axe d’étude est le marché immobilier, mais il est loin d’être le seul. L’équipe analyse également en profondeur les comportements des acquéreurs finaux des biens immobiliers, sur plusieurs années consécutives. Ceux-ci souhaitent soit être à proximité immédiate de leur lieu de travail, soit hors de la ville pour des prix d’accession à la propriété plus abordables, tout en conservant une mobilité accrue et en réduisant la contrainte liée aux trajets domicile-travail.

«Prendre en compte le comportement et les attentes des acquéreurs finaux est primordial», souligne Sylvie Proia, Associée et Co-CEO d’Unik Capital Solutions, «car un projet de promotion sans acheteur final ne présente aucune possibilité de succès. L’acquéreur final est le but ultime de tout projet d’investissement immobilier. En premier lieu, le portrait de l’acquéreur immobilier à Luxembourg est très favorable au dynamisme du marché. Présentant le patrimoine par personne adulte le plus élevé d’Europe avec plus de quatre cent trente mille euros et le salaire moyen le plus élevé parmi les trente-cinq pays de l’OCDE, il bénéficie également de conditions de financement aisées, puisque les cinq banques principales de la Place accordent plus de 90% des demandes de crédits immobiliers. Dès lors, ce qui est primordial pour séduire ce futur propriétaire est de veiller à un accès facilité à son lieu de travail, en évitant les autoroutes saturées et la pénibilité y-associée. La plupart des acquéreurs étant des employés du tertiaire et de la finance travaillant à Luxembourg-ville, on constate l’intérêt de la vallée d’Esch qui offre des infrastructures rail très performantes pour se rendre en centre-ville».

Une analyse des risques minutieuse génératrice de confiance

Chaque projet fait l’objet d’une analyse globale. Celle-ci ne se limite pas à une étude purement focalisée sur le marché immobilier. L’équipe d’analystes couvre en profondeur la chaîne de valeur, de la construction à la vente : elle examine le comportement des acquéreurs finaux selon ces deux axes que sont leur capacité financière et les caractéristiques des biens les plus recherchés. Ces analyses se positionnent au cœur de la gestion des risques d’Unik Capital Solutions. Elles permettent ainsi d’appréhender dans sa globalité chacune des opérations et d’anticiper les développements jusqu’à la revente à terme des biens.

Bien entendu, l’élaboration des projets prend aussi en compte une évaluation complète du risque lié à une éventuelle bulle spéculative sur les prix au mètre carré immobilier à Luxembourg. Hormis le fléchissement de 2009, ceux-ci sont en effet en hausse constante depuis trente ans, dans des proportions qui excèdent souvent les 4% annuels, ces dernières années. «En tant qu’analystes», estiment Sylvie Proia et son équipe, «nous estimons qu’il existe, sur un marché mature comme le centre-ville, des risques de correction des prix à terme plus importants que dans des zones en croissance. Toutefois, une bulle spéculative immobilière ne se créée que lorsque les promoteurs créent de la surface sans disposer, en face, de la demande correspondante. Tant que le marché absorbe l’offre, que la demande reste excédentaire et tant que les taux d’intérêts n’augmentent pas, il n’y a pas de risque de bulle spéculative. C’est exactement le cas à Luxembourg où la demande de logements neufs reste toujours largement supérieure à l’offre.» C’est la cohérence et la précision des analyses qui alimentent la confiance de leurs investisseurs. Aujourd’hui, tous les paramètres du développement sont rassemblés et la confiance des investisseurs permet d’accompagner, au fil des investissements, les projets d’envergure.

A l’heure actuelle, Unik Capital Solutions a fait le choix de développer, au travers de ses différentes solutions d’investissement immobilier, plusieurs projets de taille significative. Observant en permanence le marché et ses perspectives, l’équipe d’investissement se félicite d’avoir ciblé, en particulier, le sud du Luxembourg pour s’inscrire dans son développement. Elle se positionne ainsi comme un acteur majeur de l’investissement immobilier à Luxembourg.

Sources : Challenges.fr janvier 2020 ; Statec 2018-2019 ; Banque des règlements internationaux (BRI) et Statec dans une étude conjointe BIL / PwC de Mai 2019 basée sur les prix annoncés ; https://www.belval.lu/fr/belval/histoire/ ; EuroStat/ ECB ; Fondation-Idea.lu.

Par Christophe KADI, Directeur Opérationnel, Unik Capital Solutions

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