Ce n’est un secret pour personne : l’attrait pour les fonds immobiliers s’est décuplé ces dernières années auprès des investisseurs. Ils présentent comme principal intérêt d’investir dans la pierre sans supporter les contraintes de l’immobilier direct. Depuis, la pandémie du coronavirus est passée par là et a considérablement changé la donne. Peut-on encore considérer aujourd’hui les fonds immobiliers comme une valeur refuge, à fortiori lorsque ceux-ci présentent un taux d’endettement important ? Oui, mais sous certaines conditions.
SCPI et FIA : deux stratégies différentes
À l’heure actuelle, il existe deux véhicules exclusivement immobiliers : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et le Fonds d’Investissement Alternatif en Immobilier (FIA)1 . Leur différence ne se limite pas seulement à la stratégie d’investissement – concentration la plupart du temps dans un secteur spécifique pour l’un et diversification géographique et sectorielle pour l’autre2 - mais aussi dans leur taux d’endettement.
Comme les sorties des investisseurs peuvent s’opérer à n’importe quel moment, les SCPI ont une obligation de liquidité. C’est la raison pour laquelle leur organisme de tutelle, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en France, leur impose un taux d’endettement maximal. « Autrefois, leur dette bancaire ne dépassait pas les 15, voire les 17% de la valeur de leurs actifs », commente Sylvie Proia, Co-CEO et Partner chez Unik Capital Solutions. « Aujourd’hui, ce plafond est monté à 40%. Les nouvelles SCPI n’étaient plus en mesure de rivaliser avec les plus anciennes sans avoir recours à un endettement plus important. Les FIA ne sont pas confrontés à ce problème. Ils maitrisent les rachats du fonds, constituent une poche de liquidité et n’ont aucune obligation de vendre un actif »
La dette, un risque en cas de retournement du marché immobilier ?
Mais si les cash-flows générés par les FIA sont plus importants que les SCPI, un niveau élevé de la dette n’augmente-t-il pas les risques de voir le capital dévalorisé en cas de retournement du marché immobilier ? « Effectivement, un portefeuille peut se dévaloriser substantiellement lorsqu’il y a vacance des biens immobiliers, défaut de paiement des locataires et/ou dégradation de l’environnement direct. Cette dévalorisation portera atteinte au patrimoine de l’investisseur en cas de vente des actifs », répond Sylvie Proia
Comment dès lors prévenir les effets négatifs de l’endettement en cas de retournement du marché immobilier ? Tout va dépendre de la manière dont le FIA a été structuré. Les risques de dévalorisation seront limités au maximum si les gestionnaires du fonds respectent les fondamentaux immobiliers, à savoir des localisations idéales, des locataires de premier rang et des baux à loyers fermes de longue durée – et construisent un portefeuille diversifié à la fois géographiquement et sectoriellement, qui n’est pas directement corrélé aux marchés financier et mobilier.
« Un FIA intelligemment structuré, ouvert et résilient comme Cacik Fund permet à ses gestionnaires de choisir eux-mêmes le moment où ils vont arbitrer en cas de retournement de marché et d’éviter ainsi une dévalorisation de leurs actifs », poursuit Sylvie Proia. « Prenons l’exemple suivant : supposons que les actifs espagnols de Cacik Fund subissent un renversement du marché immobilier. Comme le fonds est doté d’une approche diversifiée et comprend des actifs dans plusieurs pays européens, il sera possible d’attendre que la valeur des actifs en Espagne revienne à un niveau proche de celui qui prévalait avant la crise avant de procéder à leur arbitrage. »
1 Le troisième type de placement immobilier, l’OCPI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), détient également des valeurs mobilières ainsi qu’une poche de liquidité (entre 5 et 10%).
2 Voir notre article « SCPI, OCPI, FIA : la meilleure option pour bâtir l’après-coronavirus ? »
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