Article Unik, un structureur immobilier

Unik, un structureur immobilier

Article rédigé par Jean-Denis Errard – Gestion de fortune n°313 – Avril 2020

Nous avons rencontré Sylvie Proia, CEO et Partner, avec Christophe Kadi, COO. Elle a fondé, avec Christoph Tunkl, Unik Capital Solutions, une société luxembourgeoise spécialisée en solutions d’investissement immobilier en Europe.



Unik Capital Solutions, constitué en novembre 2018, propose des stratégies de fonds d’investissement alternatif (FIA) dédiées. « Des solutions que nous concevons sur mesure avec nos clients, qui sont exclusivement des investisseurs professionnels » 1. Unik Capital Solutions organise la structuration et la politique d’investissement, « mais nous laissons gérer les actifs par les sociétés de gestion agrées avec lesquelles nous avons signé un partenariat », explique Sylvie Proia, co-CEO. Outre le Luxembourg, cette société propose ses solutions en Allemagne, en Belgique et en Suisse ainsi qu’en France (pour 10 à 15 % de son marché). « Nous proposons quatre lignes de métiers différentes pour notre clientèle constituée de family offices, sociétés de gestion de portefeuille et de banques privées ».

Unik Yield (core, core+)
L’objectif est de constituer un portefeuille immobilier européen de type premium. L’idée est d’accompagner de grandes enseignes en Europe, avec des baux à loyers fermes de longue durée. « En termes de positionnement, nous avons exclu les bureaux et commerces, à cause d’une offre actuelle très abondante », explique Christophe Kadi. Nous ciblons toute l’Europe (hors France) avec trois segments : murs d’hôtels, murs de maisons de retraite, plateformes logistiques en e-commerce ». Une première acquisition est en cours au Portugal pour les murs d’un hôtel quatre-étoiles. En maison de retraite, des cibles sont à l’étude en Allemagne, au Luxembourg et en Espagne. En logistique, c’est sur le nord de l’Europe que les opérations sont prévues. Fiscalement, cette sicav luxembourgeoise relève de la fiscalité mobilière (donc en flat tax), ce qui peut être évidemment avantageux par rapport à une SCPI.

Unik Value added (activité de promotion et de marchand de biens sur des actifs immobiliers au Luxembourg).
La stratégie implique essentiellement la réalisation de travaux/transformation permettant une croissance du capital sur un horizon de placement à moyen terme.

Unik Bond (émissions de dettes privées dédiées à des opérations de promotion premium au Luxembourg).
L’intérêt, commente Christophe Kadi, est de permettre aux gérants obligataires une diversification « parce qu’actuellement pour générer du rendement ils doivent miser sur des émissions à triple B, donc hautement risquées sur des entreprises de moyenne taille ».

Unik Solutions (en marque blanche).
Pur produit d’ingénierie immobilière, cette solution permet de bénéficier de l’élaboration de solutions personnalisées d’investissement immobilier et de structuration.

Du sur-mesure

« Ces solutions que nous proposons sont différenciantes, explique Sylvie Proia, dans la mesure où nous ne créons pas un produit pour l’imposer au marché, nous faisons l’inverse : c’est le marché (les partenaires professionnels) qui nous dicte ce dont il a besoin. Nous faisons du sur mesure, avec une approche très pragmatique sur le type d’actif ». Les quatre lignes de métiers peuvent entrer dans une assurance vie luxembourgeoise, sans qu’il soit question de référencement comme en France.

Rappelons qu’au Luxembourg, l'enveloppe de l’assurance vie s’adapte en fonction de la typologie de l’investisseur, avec un accès possible à des solutions d’investissement complexes de son choix à travers des fonds internes dédiés (pilotés par des gestionnaires d’actifs). « Plus vous avez de capitaux, plus vous pouvez rendre éligible des actifs tels que de la dette privée, du private equity et même des sociétés commerciales, avec des stratégies d’investissement unique », souligne Christophe Kadi. Ces solutions d’Unik Capital Solutions peuvent s’insérer chez tous les assureurs luxembourgeois sans avoir, comme en France, à passer par un comité d’éligibilité (puisque les solutions entrent dans la circulaire 15/03 du CAA Luxembourg).

La plupart des solutions sont structurées en FIA (directive AIFMD) ou par des émissions de placements dédiés aux institutionnels, avec une société agréée (banque et société de gestion) pour gérer, un évaluateur (MRICS) et un auditeur (un des big four), « mais jamais en club deals, parce que l’investisseur final n’est pas protégé »,conclut Sylvie Proia.


Article rédigé par Jean-Denis Errard – Gestion de fortune n°313 – Avril 2020

 
1. Unik Capital Solutions S.à r.l. est une société luxembourgeoise non régulée par la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF). Celle-ci intervient uniquement comme Third Party Marketer (structureur pour compte du client). Les FIA proposés par la société s’adressent exclusivement à des investisseurs professionnels au sens de la Directive 2014/65/EU « MIFID 2 ».

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