Article Faut-il craindre un impact sur les investissements immobiliers?

Unik Capital Solution mobilise ses équipes contre la crise liée au COVID-19

Faut-il craindre un impact sur les investissements immobiliers?

Article rédigé par Sylvie PROIA, Associée et Co-CEO de Unik Capital Solutions - AGEFI Luxembourg - Avril 2020

Alors que les mesures de confinement et la crise sanitaire frappent l’économie de plein fouet, la profonde incertitude liée à cet épisode impacte durement les marchés financiers, traditionnellement averses au doute. Dès lors, faut-il craindre un impact sur les investissements immobiliers ?


La crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19, sans précédent dans le monde économique actuel, met les capacités de réaction des entreprises à rude épreuve. Sans attendre, Unik Capital Solutions, soucieux de la santé et du bien-être de l’ensemble de ses collaborateurs et partenaires, a mis en application son plan de continuité d’exploitation. Désormais, l’ensemble des collaborateurs sont organisés en télétravail, alliant sécurité et efficacité. Les liens téléphoniques et via vidéo conférence entre les membres de l’équipe dirigeante, opérationnelle et stratégique, mais aussi avec les différents partenaires banques dépositaires, distributeurs et relations investisseurs sont quotidiens.

Unik Capital Solutions mobilise son équipe sur la veille des marchés immobiliers, l’analyse des segments d’investissement et place l’écoute des attentes des investisseurs au coeur de sa stratégie. Ces dernières semaines, les études ciblées sur ses marchés de prédilection se sont focalisées sur cette crise sanitaire et économique dont personne ne saurait prédire la durée. Les analystes s’attachent à estimer son impact sur l’investissement immobilier professionnel et les cibles d’investissement immobilier privilégiées par Unik Capital Solutions. Dans ce contexte, les conclusions rassurent et confortent dans les orientations poursuivies par la société.

Constater la forte résilience de l’immobilier

Lors des épisodes de crises économiques passés, l’immobilier a de tout temps fait preuve de résilience. L’investissement immobilier présente un rendement risque traditionnellement élevé, en particulier à l’heure actuelle où la rémunération par rapport au taux sans risque affiche des chiffres records. Quand bien même la crise qui s’amorce s’inscrirait dans la durée, les marchés immobiliers qui bénéficient de taux de vacance faibles seraient à même de résister à une vague récessive, tant que les marchés présenteraient des niveaux de liquidité suffisants et que les taux resteraient bas. Les engagements pris par les Banques Centrales européennes ces dernières semaines de conserver des taux directeurs nuls, vont dans le sens de ce maintien de la liquidité. Enfin, les revenus locatifs sont, par essence, moins vulnérables que les revenus des investissements en valeurs mobilières, dividendes des titres de participations ou intérets des obligations émises par des entreprises classiques.

Ceci étant, il est évident que sur la durée, l’immobilier professionnel traditionnel et ses performances sont fortement liés au PIB. Les fonds d’investissement immobilier professionnel traditionnels qui ont misé principalement sur des espaces de bureaux et des locaux commerciaux peuvent craindre les conséquences à moyen terme de la crise sanitaire actuelle liée au COVID-19. En effet, la vague massive de confinement d’une part, et la mise en oeuvre de plans de continuité d’exploitation basés majoritairement sur du télétravail d’autre part, ne seront pas sans induire des mutations profondes dans les habitudes de vie et d’organisation. Les bureaux se trouvent actuellement en forte diminution d’occupation du fait du confinement à leur domicile des collaborateurs.

Des investissements massifs ont été entrepris dans l’urgence pour mettre en oeuvre des organisations sécurisées de travail à distance, assurant ainsi la continuité des opérations. Il est à craindre, lors du retour à la normale des conditions de circulation et de travail, une remise en question des entreprises face à l’organisation du travail. Au fil de ces semaines de confinement, le télétravail pourrait s’avérer à la fois efficace du point de vue de la productivité et bénéfique pour le bien-être et l’équilibre des collaborateurs.

Ainsi, certaines sociétés pourraient être tentées par une revue en profondeur de leurs organisations. Le télétravail pourrait alors trouver une place importante dans les nouvelles habitudes de travail mises en place. La diminution de l’occupation des locaux qui en découlerait permettrait aux entreprises de réallouer leurs ressources et de réduire la proportion des investissements dédiés à la location d’espaces de bureaux. Ceci pourrait avoir un impact sur la demande des bureaux à moyen et long terme.

Concernant les locaux commerciaux, actuellement désertés par les fermetures imposées des commerces autres que ceux de première nécessité, il est à craindre des conséquences de cette période de nonactivité pour les exploitants. Bien entendu, les gouvernements, soucieux de l’avenir post-crise de leurs économies, mettent en place des politiques généreuses pour soutenir les commerçants et les entreprises. Néanmoins, dans le cas de vagues de cessations d’activité d’envergure, la sous-occupation des locaux commerciaux, déjà partiellement amorcée du fait des transferts de consommation vers le e-commerce, se verrait largement intensifiée. Ces deux tendances font peser le poids de l’incertitude à moyen terme sur les fonds d’investissement immobilier traditionnel centrés sur les bureaux et les locaux commerciaux.

Miser sur la diversification sectorielle

Dans ce contexte, les experts s’accordent à dire que les fonds d’investissement immobilier qui tireront leur épingle du jeu seront ceux qui auront su mettre en oeuvre une diversification à la fois géographique et sectorielle en amont de la crise. C’est l’approche adoptée par l’une des solutions d’investissement proposée par Unik Capital Solutions, Cacik Fund*. Il faut bien garder à l’esprit que diversification sectorielle ne signifie pas simplement multiplier les secteurs d’activité cibles des investissements immobiliers. L’analyse va plus loin et intègre l’identification, parmi les secteurs, de ceux présentant un profil cyclique, contra-cyclique ou encore agnostique (1) vis-à-vis du climat économique.

Ainsi, c’est avant tout le point de vue de l’usager du bien, de son business, voire du client final de cet usager, qu’il faut cerner dans la recherche et l’analyse d’opportunités d’investissements. Bien entendu, la prise en compte des grands fondamentaux des investissements immobiliers est primordiale. Les investissements qui offrent la meilleure résilience se situent dans des emplacements de premier ordre et abritent des locataires dont la solidité financière est démontrée, liés aux biens par des baux fermes de longue durée. Au-delà de ces fondamentaux, l’analyse sectorielle est, d’après l’expérience des experts Unik Capital Solutions, une des clés essentielles du succès d’un investissement.

Depuis l’initiation de Cacik Fund*, la politique d’investissement cible des secteurs qui présentent de bonnes perspectives de croissance et de rendement, tout en offrant des profils de corrélation au climat économique distincts. Ainsi, parmi les trois secteurs visés, l’hôtellerie est, de toute évidence, impactée par cette crise. Par opposition, la logistique e-commerce présente clairement son profil contra-cyclique. Non seulement ce secteur affiche, depuis une dizaine d’années, une croissance soutenue à deux chiffres qui s’accentue période après période, mais depuis le début de la crise sanitaire, il est devenu le mode de consommation principal, quasi-exclusif des ménages. Les difficultés liées à l’acheminement et les mesures de sureté sanitaire ne remettent pas en cause la solidité des performances du e-commerce. Par exemple, les grandes plateformes de distribution en ligne ont assisté à une hausse de 21%(2) des transactions ces dernières semaines. Elles allongent simplement les délais de mise à disposition des biens commandés, vis-à-vis d’une clientèle que la rareté des modes de consommation rend davantage patiente. De leur côté, les industriels et distributeurs, amenés à tirer les enseignements des difficultés d’approvisionnement subies récemment, pourraient revoir sérieusement les politiques de gestion des stocks en flux tendus en vigueur ces dernières décennies, nécessitant ainsi des entrepôts XXL, plus grands et plus robotisés.

Enfin, Cacik Fund*, cible des investissements dans des résidences médicalisées, destinées notamment à accueillir des personnes âgées en situation de perte d’autonomie. Dans un contexte où le vieillissement de la population est une réalité démontrée dans l’ensemble des pays d’Europe Occidentale, où l’espérance de vie croît mais celle de la vie en bonne santé stagne, la plupart des pays souffrent d’un déficit chronique de structures d’accueil pour les aînés. Les plus de 65 ans représentent plus de 20%(3) de la population dans la plupart des pays d’Europe occidentale, et cette proportion devrait encore augmenter d’ici 2050. L’enjeu est d’offrir des structures d’hébergement adaptées pour accompagner ce vieillissement.

Agnostiques(1) au climat économique, les revenus alloués à ces dépenses d’hébergement sont, dans la majorité des pays concernés, couvertes par les systèmes de sécurité sociale et les aides gouvernementales, qui viennent compléter largement les ressources des seniors. La crise sanitaire met en évidence les besoins des personnes fragilisées en matière d’accompagnement médicalisé, mais aussi pour l’ensemble des tâches de la vie quotidienne comme le ravitaillement en période de confinement. Compte tenu du très fort taux de remplissage de ces structures dans la plupart des pays ciblés et de la demande qui ne cesse de croître, ces investissements présentent clairement des perspectives dans un climat d’incertitude économique.

Adapter sa stratégie de manière agile

La correction de valeur des marchés immobiliers qui aura lieu, selon toute vraisemblance, pénalisera plus ou moins sensiblement l’ensemble des secteurs. En revanche, elle épargnera les véhicules qui entament actuellement leur période d’investissement. Elle pourrait même leur offrir des opportunités d’investissement avantageuses, du fait de coûts d’acquisition qui pourraient être revus à la baisse.

Cacik Fund*, initié en 2019, est aux prémices de sa période d’investissement et présente de nombreux projets en cours d’étude. Cette stratégie offre au fonds d’investissement une grande flexibilité, comme la capacité de se désengager de projets d’investissements dans des secteurs touchés par la crise sanitaire. C’est le cas de l’hôtellerie en particulier. Un seul projet hôtelier reste d’actualité, tandis que les autres projets dans l’industrie du tourisme sont mis en suspens. Dans le même temps, l’accent est mis dans la concrétisation de projets pour des structures de résidences médicalisées en Europe et d’entrepôts XXL de logistique e-commerce. La flexibilité offerte par cette stratégie permet de rebalancer le portefeuille d’investissement au gré du climat économique, dans une approche qui n’est pas sans rappeler celle de la gestion action.

Enfin, au-delà d’une évidente diversification des investissements, la stratégie Cacik Fund* vise à sélectionner uniquement des secteurs dont les études ont pu démontrer la stabilité, suivant une analyse approfondie des comportements de consommation sur l’ensemble de la décennie. Les analyses menées en interne sont confrontées à des avis d’experts en immobilier certifiés MRICS(4), afin de sécuriser le choix des biens, les prix d’acquisition et les valorisations. Le modèle offre une souplesse, celle de pouvoir réorienter rapidement la gestion et de l’ajuster autour des trois secteurs cibles, au travers de décisions en mode agile du Comité d’Investissements.

Analyser les changements profonds présents et à venir

À l’issue de cette crise sanitaire globale, la question qui se posera sera celle des changements massifs du comportement des consommateurs et des entreprises de demain. On assistera sans doute à une remise en question en profondeur des modes de travail et de consommation. La globalisation, remise partiellement en cause par le repli des états sur eux-mêmes durant cette période, n’apparaitra plus aussi évidente aux entreprises et aux politiques économiques.

Les tendances à observer sont multiples à l’aube de ce renouveau économique, que ce soient les changements des modes de consommation, de travail, de production et de commercialisation. Les équipes d’analystes d’Unik Capital Solutions se mobilisent et, tout en consolidant les projets prometteurs actuellement en cours, travaillent dès à présent sur l’identification des tendances porteuses de demain.

Article rédigé par Sylvie PROIA, Associée et Co-CEO de Unik Capital Solutions - AGEFI Luxembourg - Avril 2020

* CACIK FUND SCA SICAV – FIAR, son compartiment («Unik Premium»), est une solution d’investissement immobilier proposée par Unik Capital Solutions et gérée par un AIFM à Luxembourg. La solution présente une exposition aux aléas des marchés immobiliers : risque de perte en capital et risque de liquidité.

1) Un secteur agnostique au climat économique n’est pas directement impacté par les aléas conjoncturels.
2) Source : étude ContentSquare.com 13/03/2020
3) Source : Eurostat
4) Member of the Royal Institution of Chartered Surveyor

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